| Abstract : | Πρόσφατες διαμάχες μεταξύ των κοινωνικών συνόλων έχουν ξεσπάσει για τη χρήση των κοινόχρηστων χώρων πρασίνου. Οι χώροι πρασίνου συχνά είναι καταλυτικός παράγοντας για την βελτίωση των προβληματικών περιοχών και αποτελούν πραγματικό θησαυρό για τους κατοίκους των γειτονικών περιοχών. Πολλές φορές υποστηρίζεται έντονα η δημιουργία δημόσιων χώρων πρασίνου σε αντικατάσταση παλαιών ιδιωτικών ή δημόσιων ακινήτων σε αντίθεση με τη άλλες χρήσεις των χώρων αυτών που εξυπηρετούν αλλους κοινωνικούς ή ατομικούς στόχους.Οι υποστηρικτές των χώρων πρασίνου σε αυτές τις διαμάχες έχουν αναπτύξει έντονα επιχειρήματα για την αξία των χώρων αυτών. Υποστηρίζουν ότι οι δημόσιοι χώροι πρασίνου σταθεροποιούν και βελτιώνουν την αξία της περιοχής στην οποία βρισκονται καθώς προσφέρουν ένα επίκεντρο οργάνωσης και σύσφιξης των κοινωνικών σχέσεων. Επίσης αποτελούν χώροι παραγωγής φρέσκων φρούτων και λαχανικών σε περιοχές που δύσκολα είναι διαθέσιμα, προσφέροντας ταυτόχρονα στους κατοικους άσκηση και τη χαρά της δημιουργίας. Οι υποστηρικτές, επίσης, έχουν παραθέσει ανέκδοτα στοιχεία για το ότι οι κήποι και τα δημόσια πάρκα αυξάνουν την αξία των γειτονικών ακινήτων και προάγουν την αναζωογόνηση των περιοχών. Ως απόδειξη της αξίας των χώρων αυτών, οι υποστηρικτές επισημαίνουν τις προσπάθειες πολλών πόλεων για τη δημιουργεία μικρών αστικών πάρκων με δική τους πρωτοβουλία όπως για παράδειγμα το προγραμμα «Πράσινων δρόμων» της Ν. Υόρκης.Λίγα εμπειρικά δεδομένα σχετικά με την επίδραση των δημόσιων πάρκων στα ακίνητα είναι διαθέσιμα, για τη βοήθεια των συζητήσεων που γίνονται γύρω απο το αν θα πρέπει να χρησιμοποιηθούν τα κομματια ελεύθερης γης για δημιουργία πάρκων ή για ακίνητα άλλων χρήσεων. Τα αποτελέσματα υπέρ της δημιουργίας δημόσιων χώρων πρασίνου σε σχέση με αλλες χρήσεις τη γης είναι εντυπωσιακά. Σημαντικό ρόλο στην εξέλιξη των συζητήσεων έχουν παίξει όχι μονο η Ν.Υορκη αλλά και άλλες πόλεις όπως η Βοστόνη, το Σαντ Λουις, το Σικάγο, η Φιλαδέλφεια των ΗΠΑ και το Σιατλ που έχουν καταπιαστεί με τη σχεδίαση προγραμμάτων για τη προώθηση των δημόσιων κήπων. Η αξία των παρκών αποτελεί επίσης επίκεντρο των συζητήσεων για το κατα πόσο η δημιουργεία τους αποτελεί βοηθητικό παραγοντα, στις προσπάθειες για την επιβράδυνση της άτακτης εξάπλωσης των πόλεων και η αντικατάσταση των κατεδαφιστέων κτιρίων με χωρους πρασίνου. Γενικά πολλές τοπικές κυβερνήσεις κατα μήκος των ΗΠΑ αντιμετωπίζουν το πρόβλημα κατά πόσο και με ποιούς τρόπους οι δημόσιοι χώροι πρασίνου θα πρέπει να παρέχονται απο τους δημόσιους φορείς ή απο ιδιώτες που έχουν τη πρόθεση να τους κατασκευάσουν για δημόσια χρήση. Επίσης πολλές περιοχές συζητούν για το κατα πόσο θα πρέπει να χρηματοδοτηθούν οι αμοιβές των κατασκευαστών που περιλαμβάνουν στις κατασκευές τους και τη κατασκευή κήπων και μικρών πάρκων. Σε πολλές πολιτείες, ο νόμος απαιτεί οτι αυτές οι χρεώσεις θα πρέπει να βασίζονται σε ρεαλιστικές εκτιμήσεις των αναγκών και της αξίας αυτών των χώρων. Ομοίως, οι τοπικές κυβερνήσεις απαιτούν αξιόπιστα δεδομένα σχετικά με τον οικονομικό αντίκτυπο των διαφορετικών τύπων πάρκου και ανοιχτών χώρων για να αποφασίσουν σχετικά με την εισαγωγή του πλάνου προσαύξησης των φόρων χρηματοδοτησης για την υποστήριξη της παροχής χώρων πρασίνου. Κάτω απ’αυτό το πλάνο, η πολιτεία ορίζει μια γεωγραφική περιοχή η οποία είναι πιθανό να επωφεληθεί απο την δημιουργία χώρων πρασίνου, και εισάγει στην αγορά ομόλογα για τη χρηματοδότηση αυτών των χώρων και στη συνέχεια αποπλήρώνει το δανεισμό αυτό απο τα αυξημένα έσοδα της φορολόγησης των ακινήτων που εχουν αποκτήσει αυξημένη υπεραξία λόγω της ανάπτυξης της περιοχής. Για να πετύχει αυτό το πλάνο θα πρέπει να υπάρχουν κίνητρα για τους ιδιώτες ώστε να ολοκληρωθούν με επιτυχία τα έργα των πράσινων χώρων και να αυξηθούν οι τιμές των γειτονικών ακινήτων ώστε να εξυπηρετηθούν σωστά και οι όροι του δανεισμού. Κρίσιμο για την επιτυχία ενός τέτοιου χρηματοδοτικού πλάνου είναι το να μπορέσουν οι παράγοντες του σχεδίου αυτού να προβλέψουν τον αντικτυπο των διαφορετικών τύπων πράσινων χώρων στην αξία των ακινήτων.Παρα τη κρίσιμη ανάγκη των πληροφοριών, λίγα στοιχεία είναι γνωστά σχετικά με την οικονομική αξία των κήπων, μικρών αστικών πάρκων και των παρόμοιων χώρων πρασίνου. Πολλές έρευνες έχουν γίνει για τη σχέση μεταξύ της γειτνίασης των διαφόρων ακινήτων με αυτούς τους χώρους, αλλά επειδή επικεντρώνονται στις περιοχές με μικρή σχετικά πυκνοτητα, τα αποτελεσματά τους δεν είναι αντιπροσωπευτικά για όλες περιοχές όπου υπάρχουν δημόσιοι χώροι πρασίνου. Γι’αυτό το λόγο οι ερευνες αυτές περιέχουν περιορισμούς στα δεδομενα και στη μεθοδολογία που καθιστούν δύσκολο τον ακριβή προσδιορισμό της νομοτέλειας των διαφορών μεταξύ των τιμών των ακινήτων.Σε αυτή τη μελέτη θα προσπαθήσουμε να καλύψουμε αυτο το κενό χρησιμοποιώντας μοναδικά δεδομένα από τη πόλη της Ν.Υόρκης και ενα ηδονικό μοντέλο παλλινδρόμησης διαφοράς των διαφορών για την εκτίμηση της επίδρασης των δημόσιων κήπων στις τιμές των κατοικιών. Ο αντίκτυπος των δημόσιων κήπων εκτιμάται ως τη διαφορά μεταξύ στη τιμή των γειτονικών ακινήτων πριν και μετα τη κατασκευή του κήπου και σε σχέση με παρόμοια ακίνητα που ανήκουν στην ίδια περιοχή αλλά σε μεγαλύτερη απόσταση απο τους κήπους. Εξετάζουμε επίσης κατά πόσο οι επιδράσεις μεταβάλλονται χρόνικά και καθώς μεταβάλλονται ο τύπος της περιοχής και η ποιότητα του κήπου.Παρατηρούμε ότι η κατασκευή ενος δημόσιου πάρκου έχει στατιστικά σημαντική θετική επίδραση στις τιμές πώλησης των ακινήτων σε απόσταση 1000 ποδιών απο τον κήπο και ότι η επίδρασή αυτή αυξανέται με τη πάροδο του χρόνου. Υψηλής ποιότητας κήποι έχουν και τη μέγιστη θετική επίδραση. Επίσης παρατηρούμε ότι έχουν τη μέγιστη επίδραση στις πιο μειοντεκτικές περιοχές. Τελος μία απλή ανάλυση κόστους-οφέλους δείχνει ότι τα κέρδη από τα έσοδα των φόρων, που δημιουργούνται σε ακτίνα 1000 ποδιών από τους δημόσιους κήπους, είναι πολύ ουσιώδη. Η μελέτη αποτελείται από πέντε κεφάλαια. Το δεύτερο κεφάλαιο προσφέρει μια ανασκόπηση της σχετικής βιβλιογραφίας. Το τρίτο κεφαλαιο περιγράφει το μοντέλο και την εμπειρική στρατηγική. Το τέταρτο κεφάλαιο περιγράφει τα δεδομένα και το πέμπτο παρουσιάζει τα αποτελέσματα. Τελος, η μελέτη αυτή κλείνει με την ανακεφαλαίωση και τα συμπεράσματα αυτής της έρευνας.
|
|---|
Copyright © 2013 Library AUEB. All rights reserved.